Die “Anlage V” selbst erstellen!

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Wie erstellen Sie eine Anlage V selbst?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung “Anlage V” für eine vermietete Anlageimmobilie selbst erstellen.

Update 13.03.2023

Nachfolgend möchten wir mit diesem Beitrag wieder etwas Hilfestellung, die keine Steuerberatung darstellt, leisten. Ganz genau geht es dabei um die Unterstützung bei der Erstellung der „Anlage V“ zur Einkommensteuererklärung. Unser dienendes Beispiel ist die Feststellung der Einkünfte aus einer vermieteten Eigentumswohnung. Diese ist zugehörig zur Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ (V & V).

Zur Erläuterung nutzen wir das Formular der Anlage V 2013 (Steuererklärung 2013).

Bereit liegen sollte dazu auf jeden Fall auch die Zinsbescheinigung für das Jahr 2013 (nur bei Fremdfinanzierung nötig), die Banken verschicken diese im Regelfall immer zur Mitte des ersten Quartals im Folgejahr. Die Höhe der geleisteten Wohngeldzahlungen im betreffenden Erklärungsjahr, sollte ebenfalls bekannt sein. Ebenso eventuell zusätzliche Aufwendungen, die im Rahmen der laufenden Instandhaltung angefallen und belegbar sind.

Denkbar sind auch angefallene Kosten für Fahrten zum Anlageobjekt (Kilometer Hin- und Rückweg vom eigenen Wohnort: können auch mit 0,30 € pro gefahrenen Kilometer ermittelt und als Kosten in Anrechnung gestellt werden).

Nun zum Referenzformular Anlage V 2013.

Die Markierungen in unserem Formular (Beispielgrafik) werden im weiteren Verlauf genau erläutert. Wir beginnen mit Seite 2.

Anlage V Seite 2 Musterbeispiel

In Zeile 33 wird die Höhe der Abschreibung eingetragen.

Abschreibung auch kurz „AfA“ genannt (Abschreibung für Abnutzung) wir in definierten Größen vorgenommen, diese sind abhängig vom Gebäudealter und Anschaffungsdatum. Ziel ist das fremdgenutzte Eigentum steuerlich als Kosten abzuschreiben und damit einen fiktiven Wert pro Jahr als Aufwand gegen die angefallen Erlöse zu stellen. Grundsätzlich wird immer auf den Wert bis auf Null abgeschrieben. Die Frage ist nur: In welchem Zeitraum? In unserem Beispiel legen wir eine lineare „AfA“ von 2 % pro Jahr zur Grunde. Somit wäre in 50 Jahren das Anlageobjekt steuerlich zu 100 Prozent abgeschrieben. Für Gebäude mit Baujahr vor 1925 liegt die AfA bei 2,5%. Änderungen u.a. für Neubau ab 2023 hier. Mehr zum Thema Abschreibung finden Sie hier.

Abgeschrieben wir immer nur der Gebäudeanteil, da ein Gebäude in der Regel immer auf Grund- und Boden steht und steuerlich betrachtet, sich dieser nicht abnutzen lässt, kann der entsprechende Anteil auch nicht abgeschrieben werden. Im Regelfall ist in einem Kaufvertrag auch immer ein Grund- und Bodenanteil ausgewiesen. Dieser wäre dann vom Kaufpreis abzuziehen. Der ermittelte Gebäudeanteil (zuzüglich der angefallen Erwerbsnebenkosten) bildet nun die Bemessungsgrundlage zur Abschreibung. Bei erstmaliger Veranlagung empfiehlt es sich, eine zusätzliche Anlage zu fertigen (lt. bes. Blatt). Dies macht es für den prüfenden Finanzbeamten leichter, ihre Erklärung nachzuvollziehen.

Unserem Beispiel liegt ein Kaufpreis von 200.000 Euro zugrunde. Der Anteil für Grund- und Boden legen wir exemplarisch mit 10 % fest (ist bei Mehrfamilienhäuser in Stadtlagen nicht unüblich). Damit wären wir im ersten Stepp bei 180.000 Euro für den Gebäudeanteil (90%). Die zur Bemessung hinzu zu ziehenden Erwerbsnebenkosten: die angefallene Grunderwerbsteuer 6% (aktuell in Berlin), sowie die abschreibungsfähigen Notarkosten, exemplarisch mit 1 % (real aber höher), erfassen wir in unserem Beispiel mit insgesamt 7 %. Konkret sind damit 14.000 Euro, bemessen auf den Kaufpreis von 200.000 Euro angefallen. Diese sind auch nur anteilig mit 90%  zu berücksichtigen(12.600 Euro).

12.600 Euro Erwerbsnebenkosten addieren wir nun zum abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 180.000 Euro. Damit steht nun unsere „AfA“ Bemessungsgrundlage von 192.600 Euro fest. Für dieses Beispiel haben wir 2% definiert (aktuelle „AfA“ für Neubauten). Hier also pro Jahr 3.852 Euro und diese 50 Jahre lang. (Fehler im Formular 3880 Euro).

Weiter mit Zeile 36: Schuldzinsen, diese entnehmen Sie der Zinsbescheinigung und übernehmen diesen Betrag in das Formular. Wir unterstellen für unser fiktives Beispiel einmal einen Zinssatz von 3,5 % auf einen Darlehensbetrag von 180.000 Euro (die Differenz zwischen Kaufpreis/Nebenkosten und Darlehen wurde aus Eigenmitteln investiert). Kurze Probe: 3,5 % von 180.000 Euro sind 6.300 Euro im Jahr. Unsere imaginäre Zinsbescheinigung stimmt also. 😉

Weiter geht’s mit Zeile 46: der Anlage V
Hier notieren wir das Wohngeld. Zur Definition sei nur kurz erwähnt: dieses Wohngeld ist kein Fördergeld der Sozialämter, sondern bezeichnet immer den Betrag, den die Eigentümergemeinschaft durch den beauftragten Objektverwalter alljährlich als monatliche Vorauszahlung zur Bewirtschaftung der Anlage festlegt. Eine Überprüfung erfolgt immer zum Zeitpunkt der jährlichen Eigentümerversammlung und wir durch eine Beschlussfassung bei Bedarf neu festgelegt. Im Regelfall sind in den Wohngeldzahlungen auch anteilig die Instandhaltungsrücklage sowie Kosten für die Gemeinschaftsverwaltung enthalten (die Rücklagenbildung wird nicht als Kosten angesehen). Die Betriebskostenabrechnung erfolgt dann auch immer mit dem Mieter (Abgleich realer Verbrauch gegen fiktive Vorauszahlungen). Damit kann man sagen, dass der Großteil des Wohngeldes durch die Betriebskostenvorauszahlungen vom Mieter ausgeglichen wurde.
In unserem Beispiel liegt das Jahreswohngeld bei 2400 Euro, ohne Instandhaltungsrücklage (monatl. 200 Euro).

Zeile 47 Verwaltungskosten:
Lassen Sie, wie üblich Ihr Sondereigentum verwalten, also auch die Mieterverwaltung an sich, werden die vereinbarten Aufwendung im Jahr, in unserem Beispiel von 357 Euro, ebenfalls in das Formular übernommen.Ebenso erfassen Sie hier Ihre Aufwendungen der jährlich anfallenden Grundsteuer (im Übrigen, die anfallende Grundsteuer ist zwar eine Verpflichtung des Eigentümers, wird auch im Rahmen der Betriebskosten vom Mieter wieder erstattet).

Zeile 49
Sind zum Beispiel laufende Instandhaltungskosten angefallen, tragen wir diese hier ein (in unserem Beispiel fielen keine an)

Nun bilden Sie in Zeile 59 einen Saldo aus allen angefallen Zahlen, da dies Aufwendungen sind mit einem Minus als Vorzeichen. Unser Beispiel: – 12.981 Euro (Fehler im Formular -13.009 Euro).

Sie haben es fast geschafft!

Aus dramaturgischen Gesichtspunkten kommen wir nun zur Seite 1 der Anlage V ;-

Anlage V Seite 1 Musterbeispiel

Die Zeilen 1-5 sind selbst erklärend, Sie selbst kennen sich doch am besten.

Zeile 8 (54), hier tragen Sie die Wohnfläche ein. In unserem Beispiel 75 qm.

Zeile 9, die Geschossangabe ist sicherlich hilfreich, wichtig ist jedoch die Angabe über den Kaltmieterlös, die Miete ohne Betriebskosten, die Ihr Mieter in 2013 an Sie, gegebenenfalls über das Konto ihrer Hausverwaltung entrichtet hat.

Unser Beispiel: Einnahmen 10.000 Euro Jahresbruttomiete (Kaltmiete 7600 Euro und Betriebskostenvorauszahlung 2400 Euro).

Durch Zuarbeit Ihrer Hausverwaltung (ein Tastendruck) sicherlich lieferbar. Übernehmen Sie diese Angabe der Jahreskaltmiete von 7.600 Euro auch in Zeile 9 (01) und die geleistet Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe 2.400 Euro  (gegebenfalls mit Verrechungen aus der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres) erfassen Sie in der Zeile 13 (01).

In der Zeile 20 wird der Gesamtbetrag als Bruttomieterlös von 10.000 Euro zusammengefasst aufgeführt (Fehler in unserem PDF – Aufteilung nicht erfolgt).

In Zeile 22 erfolgt der Übertrag von Seite 2 (Zeile 50) -12.981 Euro.

Der Rest ist zu ermitteln, in dem Zeile 21 subtrahiert von Zeile 22 wird. Hier 10.000 Euro minus 12.981 Euro = – 2.981 Euro.

Zeile 23: -2.981 Euro (Fehler im Formular -3.009 Euro)

Fertig! Sie haben sogar einen steuerlichen Verlust von minus 2981 Euro erwirtschaftet. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 %, erstattet Ihnen das Finanzamt sogar 1.252,02 Euro.

Beste Grüße

Mathias Kühnert

 

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