Der deutsche Boom ist keine Blase 21.05.2012, 12:35 Uhr | Financial Times Deutschland

Der deutsche Immobilienmarkt boomt dank institutioneller Investoren. Doch wirklich teuer ist der deutsche Markt noch immer nicht. Allerdings kaufen die Investoren nicht mehr zu jedem Preis.

Das Vorrücken der Profis über die Grenze ist ein gutes Zeichen für Privatanleger, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu erwerben, und befürchten, der rasante Preisanstieg der vergangenen Jahre könnte zu einer Blase führen. 2011 verteuerten sich Häuser und Wohnungen bundesweit im Schnitt um 5,5 Prozent. Der stetig steigende Nachfrageschub aus dem Ausland lässt Immobilienexperten jedoch Entwarnung geben. “Für einige Teilmärkte ist die Angst gerechtfertigt, für Deutschland insgesamt mit Sicherheit nicht”, sagt Tobias Just von der Irebs Immobilienakademie.

Wohnungen in Deutschland sind Schnäppchen

Analysten sind sich einig: Gemessen an anderen europäischen Märkten hat Deutschland noch erheblichen Nachholbedarf – vor allem, wenn man die langfristige Entwicklung betrachtet. Seit 1990 sind die Preise gerade einmal um 0,7 Prozent pro Jahr gestiegen, so eine Untersuchung des Researchhauses Bulwien Gesa. Und so wirken selbst Kaufpreise am oberen Ende im internationalen Vergleich wie Schnäppchen. In Paris kostet eine Wohnung im Schnitt 8000 Euro pro Quadratmeter, in der Wiener Innenstadt rund 6000 Euro. Ein solches Gefälle lockt Investoren aus dem In- und Ausland, darunter Pensionskassen, Versicherer, Finanzinvestoren – zumal Deutschland als wirtschaftliches Kraftzentrum und Hort der Stabilität in der Eurozone makroökonomisch glänzend dasteht.

Profis stecken Milliarden in Berliner Immobilien

Nirgendwo macht sich das wachsende Interesse der Profis so stark bemerkbar wie in Berlin. Mit 2,3 Milliarden Euro hat die Hauptstadt 2011 fast die Hälfte des Kapitals aufgesogen, das bei größeren Transaktionen floss. München folgt weit abgeschlagen mit gerade einmal 340 Millionen Euro. Dass die Stadt bei ausländischen Investoren so beliebt ist, hat einen banalen Grund: Immobilienmanager bevorzugen Hauptstädte, weil die in vielen Ländern die Wirtschaftszentren sind. Großbritannien ist London, Frankreich ist Paris und Deutschland, nun ja, Berlin.

Dauerhaft verlässliche Einnahmen statt schnelle Rendite

Ausländische Immobilienkäufer in Berlin? Das gab es schon einmal – und es endete im Debakel. Es war die klassische Blase: “Der Preisanstieg beruht in so einem Fall nicht auf steigenden Mieten oder knappem Angebot, sondern auf günstigem Fremdkapital und der Spekulation auf Wertzuwachs”, sagt Michael Schlatterer, Analyst bei CB Richard Ellis. “Die Qualität der Käufer hat sich verbessert, ihre Investments sind nachhaltiger”, sagt Manuel Martin, Immobilienaktienanalyst bei Close Brothers Seydler in Frankfurt. Es geht nicht mehr um hohe Wertsteigerungen in kurzer Zeit, sondern um verlässliche Einnahmen über Jahrzehnte hinweg. In Übertreibungsphasen eilen die Kaufpreise den Mieten stark voraus. Während der vergangenen fünf Jahre liefen beide Kurven beinahe parallel