Immobilienfinanzierung – häufigste Fehler!

Immobilienfinanzierungen sind weiterhin Dauerthema – das anhaltende Zinstief motiviert nach wie vor.

Finanzierungsvergleiche be der Immobilienfinanzierung- eine oftmals als “sportliche Herrausforderung” gesehene Aufgabe bei Verbrauchern, mit Vor- und Nachteilen.

Durch das anhaltend niedrige Zinsniveau, ist das Interesse an Immobilienfinanzierung weiterhin ungebremst hoch. Doch wie finanziert man am besten? Was ist eigentlich das Beste? Auch der Gesetzgeber hilft mit Argumenten und Subventionen, speziell über seine KfW Programme. Wobei das Thema Energieeffizienz eine zusätzliche Rolle spielt und von immer größerer Bedeutung wird.

Die typische Vorgehensweise eines interessierten Kunden ist der Gang zu seiner Hausbank oder der Erstkontakt mit dem Immobilienverkäufer als dessen Empfehlung an einen Finanzierungsdienstleister. Zwei zentrale Fragen stehen beim Kunden oft im Mittelpunkt, die Rate darf eine vorgegebene Höhe nicht überschreiten und der Zins soll der günstigste sein, den es gibt.

Diese Vorgehensweise birgt erhebliche Gefahren, denn das aktuelle Zinsniveau ist verlockend, denn der augenscheinliche, damit zu erlangende Darlehensbetrag, schafft weit mehr Möglichkeiten also zuvor (sofern natürlich Bonitätskriterien und das Beleihungs- und Kaufobjekt passen).

Die Frage nach der Restschuld zum Zinsbindungsende (meist nicht gleichzusetzen mit der Darlehenslaufzeit) und den weiterführenden Szenarien, wird dann vom finanzierungswilligen Kunden eher zweitrangig in die Überlegungen mit eingebunden. Ebenso ist festzustellen, aus Kundensicht positiv nach dem Motto: “es lebe der Wettbewerb”; es werden also viele Kontakte geknüpft, verschiedenste Angebote eingeholt, von unterschiedlichen Dienstleistern (über das Internet, die Hausbank, den Makler und den bekannten “Spezialisten” usw.) und alle sollen sich mal austoben und zeigen was sie so können.

Kann ja nur gut sein, so zumindest der erste Gedanke. 😉

Um diese Vorgehensweise der Kunden wissen aber auch alle Anbieter. Somit wird oftmals ein Finanzierungsmodell angeboten bzw. “erarbeitet”, welches praktisch nicht umsetzbar ist, zumindest nicht mit den ursprünglich angebotenen, in der Werbung offerierten Kondition. Ziel ist bei dieser “Methodik” oder auch “Strategie”, erst einmal den Kontakt zum Interessenten zu vertiefen. Eine echte verbindliche Kondition bzw. ein Finanzierungsangebot erhält der Interessent in der Regel erst dann, wenn wirklich alle Unterlagen zum Objekt und auch den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden, dem Kreditentscheider vorliegen. Denn diese Unterlagen sind kondtionsrelevant!! Dazu gleich noch: “Eine Plattform oder ein öffentliches Konditionstableau ist kein Kreditentscheider” Vielen ist dies’ leider nicht klar. 😉

Ebenso ist die Schufaeinwilligung (Schutzgemeinschaft zu allgemeinen Kreditsicherung) und der Einblick darin für die prüfende Bank maßgebend. Ist aber der Kunde so “schlau” und beauftragt gleichzeitig mehrere Dienstleister und Banken mit der Finanzierungsprüfung, kann das mehr als nachteilig für ihn sein. Warum? Nun, weil sich sein “Scoringwert” zumindest zeitweilig verschlechtert und das hat nicht unerheblichen Einfluss auf seine Darlehenskonditionen. Denn Banken haben aus großzügigen Kreditentscheidungen der Vergangenheit häufig finanzielle Verluste hinnehmen müssen. Das hat dazu geführt, dass die Prozesse der Kreditentscheidung teilautomatisiert wurden und diese dem Kreditentscheider heute strikte Vorgaben liefern und damit persönliche Entscheidungsspielräume stark einschränken. Da darf man mal kurz seufzen und sagen “früher da war alles besser” oder so ähnlich. 😉

Meine ganz persönliche Empfehlung dazu ist, suchen Sie sich einen wirklichen Spezialisten, der nicht nur für eine Bank arbeitet, also möglichst breit aufgestellt ist. Lassen Sie sich aber nicht beeinflussen von großen Namen oder der Aussage “ich habe Zugang zu über 300 Banken”, die Ihnen dann zur Auswahl stünden. Faktisch wäre die Vorgehensweise zwar richtig und wir können das auch. Aber die meisten Banken arbeiten nach dem Regionalprinzip, oft muss dabei mindestens ein Kriterium erfüllt sein, der Kunde oder sogar das Finanzierungsobjekt muss sich vor Ort befinden. Da fällt für viele Berliner, mit einem Finanzierungswunsch in Berlin, die Stadtsparkasse Münster aus, um nur mal ein Beispiel aus den 300 Bankkontakten zu nennen. Bei überregionaler Geschäftsaktivitiät als Finanzdienstleister sicher auch notwendig. Ebenso variieren die Herauslagekriterien der Banken, mal scheitert es an dem Beleihungsauslauf, der notwendigen Mindesteinlage von Eigenmittel oder an der Kundenbonität. Was nicht heißt, dass diese “schlecht” ist aber diese entspricht eben nicht dem Ziel und der Vorstellung jener Bank. Selbst wenn diese Bank mit einem guten Marketing am Kapitalmarkt Präsenz zeigt.

Die Commerzbank ist zum Beispiel aktuell sehr massiv als “Baufinanzierungsspezialist” in der Werbung. Sie bedient sich dabei seit Kurzem, dem selben technischen System welches wir schon seit Jahren nutzen. Um über unsere aufgebauten und guten Bankkontakte hinaus, weitere Möglichkeiten für unsere Kunden zu schaffen. Die Commerzbank versucht aber in erster Linie die Kunden mit dieser Argumentation an das eigene Haus zu binden, lediglich wenn mal eine Finanzierung nicht im Hause der Commerzbank umgesetzt werden kann, wird nach einer “Ventillösung” gesucht und das klassische Vermittlungsgeschäft wir dann betrieben, auch wenn sich dabei die Marge für die Bank reduziert. Ganz nach dem Motto “besser als den Kunden ohne Ertrag an eine andere Bank zu verlieren”, so die aktuelle Strategie.

Fazit. Suchen Sie sich einen Dienstleister der Ihnen alle Modalitäten gut erklärt und mit dem Sie “persönlich gut können”, der keine Abhängigkeiten zu Instituten eingegangen ist. Sie werden dankbar sein und damit einen Partner haben, der Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess als Ihr Interessenvertreter begleitet.

Gern auch uns! Nicht nur bei Neufianzierungen auch bei Darlehenverlängerungen und Umschuldungen, auch für eine ursächlich nicht durch uns beratene und umgesetzte Finanzierung. 😉

So das war’ s mal wieder für heute.

Beste Grüße

Mathias Kühnert