unzulässige Kreditgebühren zurückfordern – aktuelles BGH Urteil

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Aktuelles Thema: Rückforderung unzulässiger Gebühren von Krediten und Darlehen – BGH-Urteil Stand 28.10.2014.

Hier aber nicht noch ein Seite zum Thema: Wie fordere ich die entstandenen Kosten und Gebühren zurück?

Wenngleich wir uns nicht mit dem Thema Verbraucherkredite beschäftigen, ist das Thema „Darlehen zum Zweck einer Immobilienfinanzierung“ Bestandteil unserer täglichen Arbeit.

Als Interessenvertreter unserer Mandanten, treten wir als Vermittler zwischen Kunde und Darlehensgebern / Banken auf. Unsere Klientel weiß durch unseren Zugriff auf eine sehr breite Auswahl bei Immobilien finanzierenden Banken unsere Unabhängigkeit zu schätzen und zieht den Nutzen aus unserer Kompetenz und unserem Überblick.

Nun zum aktuellen Thema

Die bereits am Jahresanfang getroffene Entscheidung über die Unzulässigkeit von zusätzlichen Gebühren, Schätzkosten oder zusätzlichen Kontoführungsgebühren in Verbindung mit einem Immobilienkredit, soll den Verbrauchern die Möglichkeit einräumen, diese Gebühren wegen eben dieser Unzulässigkeit zurückzufordern.

Offen war zuletzt noch, wie weit dieser Anspruch zurückliegen kann. Am 28.10.2014 (BGH-Urteil Az XI ZR 348-13 BGH Urteil PDF,  Weblink Az XI ZR 17/14 ) fiel dazu nun auch folgende Entscheidung – 10 Jahre rückwirkend; also aktuell bis 2004. Bevor nun jeder Darlehensnehmer „wie wild um sich schlägt“ und den großen Geldsegen vermutet, sollte er sich bitte einmal mit seinem Darlehensvertrag auseinandersetzen. Oft reicht schon der erste Blick aus, um festzustellen, ob im Ursprungsdokument (Darlehensvertrag) solche Kosten ausgewiesen wurden.

Generell sollte man auch verstehen, was hier eigentlich passiert. Die Banken, die jene strittigen Gebühren ausgewiesen und gesondert vereinnahmt haben, sind jetzt die „Dummen“. Alles redet über Transparenz. Hier wird diese im Grunde abgeschafft bzw. verändert. Banken, die jene Kosten nicht ausgewiesen haben, haben sicher auch ihr Geld verdient, nur haben sie es direkt im Zinssatz verarbeitet. Dies ist mit diesem Urteil auch gewollt – eine einheitliche und bessere Vergleichbarkeit.

Sind alle Kosten und Aufwendungen im Zinssatz enthalten, gibt es keine alternativen Stellschrauben mehr. Das macht vieles leichter und verbraucherfreundlich!

Geht es jedoch um die Vergangenheit, sollte jeder für sich die Frage beantworten, ob er das Darlehen aufgrund jener Zusatzkosten nicht genommen hätte oder ihm ein im Vergleich höherer Zins geholfen hätte. Gab es eine Alternative? Und wenn ja, warum hat man sich nicht dafür entschieden?

Die „schlaue“ Bank (Darlehensgeber) war und ist im Grunde jene gewesen, die ihre anfallenden Kosten, die sie für sich erstattet wissen wollte, gleich komplett in ihrem Zinssatz verarbeitet hat. Können Sie noch verifizieren, wie ein vergleichbares Angebot ausgesehen hat und ob dies dann wirklich besser gewesen wäre?
Kurzum – verbraucherfreundliches Urteil: Die „schlaue“ (intransparente) Bank muss nichts zurückzahlen und die ehrliche und transparente (mit ausgewiesenen Kosten) ist nun jene, die am Pranger steht.

Da zeigt sich mal wieder, was Nachrichten beziehungsweise die Form der Darstellung alles bewirken können. Schlechtes verkauft sich halt immer besser in unserer Medienlandschaft.

Unser Rat: Bevor Sie in übereifrigen Aktionismus verfallen, prüfen Sie zuerst, ob Sie sich mit Ihrer Bank, die Ihnen Ihre Immobilie aktuell auch noch finanziert, wirklich pauschal (oft als Standardbrief zur Wahrung der Einspruchsfrist wie das hier ebenfalls hinterlegte vorgefertigte Dokument Link – aufzeigt) auseinandersetzen wollen. Die Bank ist Ihr Partner, der Ihren eigentlichen Vermögenswert finanziert und Ihnen eventuell auch in schwierigen Phasen einmal entgegenkommen soll. Es ist also auch eine Frage, um welche Beträge es sich tatsächlich handelt, 300 Euro Schätzgebühr /Gutachterkosten, 8 Euro Kontoführungsgebühren im Jahr oder doch viel mehr?

Man sollte vorsichtig sein, bevor man sich als dieser Partner gegenüber dem Darlehensgeber „entpuppt“. Die Bank braucht dann nämlich kein Gedächtnis mehr zu belasten, nur einen großen Datenspeicher für Informationen. Denn auch in dieser Welt heißt es: Man sieht sich immer zweimal. Keine Bank würde meine Sichtweise öffentlich bestätigen. Aber wenn ein Banker diesen Beitrag hier liest – würde sie/er sich ein heimliches Augenzwinkern bestimmt nicht unterdrücken können.
An sich haben die Banken in den letzten Jahren Ihre Systeme bereits umgestellt. Uns ist aktuell keine Immobilienfinanzierung mehr bekannt, die diese Fehler aufweist.

Vergleich „Amazon Onlineeinkauf“ zum besseren Verständnis

Am Beispiel eines Onlineeinkaufes bei Amazon lässt sich vielleicht noch besser erklären, worauf ich eigentlich hinaus möchte. Wenn Sie über Amazon ein Produkt bestellen, ist nicht zwingend immer der Gesamtpreis sofort zu erkennen.

Es gibt Verkäufer A, der Ihnen ergänzend noch die Versandkosten in unterschiedlichen Höhen in Rechnung stellen.

Verkäufer B , verzichtet vielleicht auf diese Position, hat aber eventuell einen höheren Abgabepreis für das gewünschte Produkt.

Aktuell nehme ich die Situation so wahr, dass der Verkäufer (Bank-Darlehensgeber), der Ihnen die Versandkosten (strittige Gebühren etc.) ausgewiesen hat, diese wieder erstatten muss (BGH-Urteil). Wer ist jetzt eigentlich der „Böse“? Um nicht falsch verstanden zu werden, ich finde es für die Zukunft gut und im Sinne aller Verbraucher, wenn hier etwas verändert wird. Rückwirkende Aufrechnungen hingegen finde ich im Immobilienfinanzierungsbereich … , naja oder anders gefragt: Welcher Verkäufer möchten Sie sein…. A oder B? 😉

Wenn wir aber schon einmal beim Thema sind, möchte ich auf einen ebenso kritischen Sachverhalt zu sprechen kommen.

Marketingkonditionen in der Immobilienfinanzierung

Bei diesem Thema bekomme ich fast schon wieder „Schaum vorm Mund“ beim Schreiben. Aber nur fast.  😉

Viele Banken und Onlineportale haben in der Vergangenheit, teilweise aber auch noch heute, mit Konditionen geworben, die der Realität nicht standhalten. Aber was bedeutet in diesem Zusammenhang Realität?

Es geht um Darlehenskonditionen, bei denen der Interessent für eine Immobilienfinanzierung Voraussetzungen schaffen muss, die in der Praxis auf nur eine sehr geringe Anzahl von Interessenten zutreffen. So müsste er für diese Zinskondition beispielsweise 50 -60 % des Kaufpreises als Eigenmittel einsetzen, ohne Berücksichtigung der ebenfalls noch anfallenden Erwerbsnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Justizkasse, Makler etc. .

 

Zum besseren Verständnis habe ich ebenfalls einmal ein Marketingbeispiel kreiert, um Ihnen zu veranschaulichen, was ich damit meine. Der in diesem Beispiel als Beleihungsauslauf festgelegte Prozentsatz ist kein fester nachvollziehbarer Betrag, sondern wird individuell von der jeweiligen Bank festgelegt, soll aber zeigen, wie hoch der Finanzierungsanteil vom Gesamtvolumen aussieht (über 85 % aller Immobilienfinanzierungen sind mit diesen Konditionen nicht darstellbar).

Somit ist es für den Verbraucher absolut intransparent und die Zinskondition absolut verwirrend. Der Regelfall einer Finanzierung – zu mindestens im Bereich der eigengenutzten Immobilienfinanzierung – sieht meist so aus, dass bei der Erstfinanzierung 80 % und mehr vom Kaufpreis finanziert werden müssen. Bei Kapitalanlegern sogar noch etwas mehr. Die dann von den Banken aufgerufenen Konditionen weichen sehr deutlich von den so genannten „Lockangeboten“ wie in meinem Beispiel ab.

Die dahinter steckende Strategie ist jedoch die, den Interessenten erst einmal im Gespräch zu haben. Anfragen die wir bekommen, beginnen meist damit: „Das habe ich im Internet schon viel günstiger gesehen“. Damit nimmt meist die kostenlose „Ausbildung“ des Interessenten bei uns ihren Lauf.

Mit diesen verwirrenden Wettbewerbsangeboten soll jedoch auch Schluss sein; der mit solchen Konditionen Werbende, muss zukünftig klare Beispiele für die Kondition aufzeigen und damit auch den Verbrauchern klar machen, unter welchen Bedingungen er diese „Lockkonditionen“ liefern kann. Tut er dies nicht, droht eine Abmahnung. Gegen diese irreführende Werbung vorzugehen, ist für einige Anwälte bereits schon ein „Sport“.

Das finden wir gut, denn es ist ein echter Beitrag zum Verbraucherschutz.

Abschließend noch zum Thema BGH Urteil. Sind Abschlussgebühren von Bausparverträgen auch betroffen?

Ein klares Nein; die bei Abschluss eines Bausparvertrages fälligen Gebühren hat der Bundesgerichtshof ja bereits in einem Urteil von 2010 ausdrücklich gebilligt (Az XI ZR 3/10 Bausparen 7.12.2010). Wenn eine Bausparkasse allerdings Darlehen vergibt und dafür Bearbeitungsgebühren oder sonstige laufzeitunabhängige Gebühren kassiert, muss sie diese wahrscheinlich genauso erstatten wie andere Banken auch. Eine endgültige Klärung dazu gibt’s aber noch nicht. Die Richtigkeit eventuell zusätzlich angefallender Gebühren für Darlehen von Förderbanken, ist hier auch noch nicht abschließend geklärt.

Fazit: Unserer Meinung nach sollte bei Rückforderungsansprüchen aus den genannten Gründen ganz klar zwischen Immobilienfinanzierungen und Verbraucherkrediten unterschieden werden. Wie am Anfang des Beitrages schon erwähnt, beraten und vermitteln wir das Thema Verbraucherkredite in unserem Hause nicht. Unsere Wahrnehmung und Erfahrung ist trotzdem die, dass eben gerade bei Verbraucherkrediten kräftig zugelangt wurde und das ungerechtfertigt. Vielleicht kennt ja der ein oder andere Leser dieses Beitrages eine Anbahnung solchen Szenarios mit der schriftlichen Information seiner Bank: „ In einer dringenden Kontoangelegenheit bitten wir Sie um Ihren Besuch in unserer Filiale … .“ Ob als sogenannte Umschuldung eines bestehenden Dispositionskredites oder als Konsumentenkredit – eine Bearbeitungsgebühr hier in Frage zu stellen und auch zurückzufordern ist völlig legitim. Hier schließen wir in unserer Meinung im Übrigen auch Fahrzeugfinanzierungen mit ein.

So das war’s mal wieder, allen eine schöne letzte Novemberwoche

Mathias Kühnert

 

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